湖州吴兴区再推优质宅地：187亩南太湖新区地块挂牌，起始价11.75亿元引市场关注
6月10日，浙江省湖州市吴兴区土地市场迎来一宗重磅住宅用地挂牌。该地块位于南太湖新区凤凰单元，编号为33050300110-02-21B号，出让面积约187.7亩(12.51万平方米)，规划建筑面积达20.02万平方米，起始总价11.75亿元，折合起始楼面价5868元/平方米。这一供应量相当于约28个标准足球场的大小，或将进一步缓解区域内的住宅需求压力。
核心区位优势：南太湖新区的“黄金拼图”
此次挂牌地块地处湖州南太湖新区凤凰单元，属于城市重点发展板块。其北侧紧邻去年成交的同类用地(凤凰西区单元FH-02-03-04B号地块)，后者由湖州市产投建设集团以楼面价6893元/平方米底价竞得。相比之下，本次地块起始楼面价下调约14.9%，这一变化被业内解读为“市场理性回调的信号”——既反映了当前房企拿地策略趋紧，也暗示地方政府通过价格调整吸引优质开发主体。
从规划指标看，1.2-1.6的容积率限定了低密至中高密产品形态，适合打造“高低配”社区(如洋房+小高层的组合)，契合改善型需求。地块周边路网成熟，东侧杨渎港路、南侧景湖路等主干道构成交通骨架，15分钟车程可覆盖湖州主城区商业核心。
市场冷热观察：起始价背后的供需逻辑
横向对比吴兴区近期土地供应，本次187亩地块的规模与总价均属“重量级选手”。2024年11月，滨湖东单元TH-07-02-13A地块挂牌时，市场关注点集中于长东片区的规划红利;而2025年2月湖州全市集中出让的15宗地块中，吴兴区5宗地以工业用途为主，住宅供应短暂“断档”。此次放量恰似“久旱逢甘霖”，为开发商补仓提供窗口期。
值得注意的是，楼面价差异暗藏区域价值分化。相邻地块一年间楼面价下降近千元，部分分析师认为这与“南太湖新区供应结构优化”有关——去年集中出让的宅地逐步形成库存，需通过价格杠杆平衡开发节奏。但对购房者而言，地价回调可能意味着未来新房定价更具弹性，相当于“提前释放了房价稳定预期”。
投资价值测算：开发商如何拨动算盘?
以起始价11.75亿元计算，若房企竞得该地块并实现1.6容积率上限开发，可售货值约20万平方米。参照周边在售项目(如凤凰西区单元地块潜在项目)1.8万-2.2万元/平方米的预估售价，理论毛利率空间仍存吸引力。不过，当前环境下，“高周转”模式难以为继，开发商更关注去化安全边际——南太湖新区近三年人口导入增速达年均5%，加之沪苏湖高铁通车带来的外溢需求，成为风险对冲的关键筹码。
对地方政府而言，此次挂牌亦是“一石二鸟”之策：既通过土地出让充实财政，又借助地块开发完善凤凰单元的城市配套。据公开信息，该片区规划有中小学、社区医疗中心等设施，未来将形成“居住-服务-产业”闭环。
前瞻：7月1日土拍能否点燃市场热情?
随着7月1日出让日期临近，三大核心问题浮出水面：
竞拍热度：底价成交或成大概率事件，但若有品牌房企参与角逐，溢价率可能突破5%;
产品定位：低容积率地块适宜打造差异化产品，开发商或倾向“轻奢系”以规避同质竞争;
政策联动：湖州近期放宽公积金贷款额度，此次土拍结果将成为检验政策效力的“温度计”。
土地市场素来是楼市的“晴雨表”。这宗187亩宅地的命运，不仅关乎房企的布局棋局，更将折射长三角三四线城市房地产的韧性底色。